Mercado imobiliário
A concorrência no mercado brasileiro de intermediação imobiliária deve ser analisada no contexto de seus dois principais segmentos: o segmento de Lançamento Imobiliário e o segmento de Imóveis Prontos.
O segmento de Lançamento Imobiliário tem por característica o atendimento das necessidades dos Clientes-Incorporadores, que via de regra são as imobiliárias de alta capacidade de comercialização no menor tempo possível, limitando este mercado a grandes empresas.
Já no mercado de Imóveis Prontos, observa-se a presença de um grande número de agentes, que atuam em um mercado altamente pulverizado e extremamente fragmentado em micro-regiões. É um mercado igualmente marcado pelo baixo profissionalismo e informalidade e que poderá passar por grande transformação nos próximos anos, na medida do avanço das maiores companhias do mercado de intermediação imobiliária sobre este segmento.
O mercado de Imóveis Prontos irá apresentar forte crescimento nos próximos anos à medida que as instituições de crédito aumentem a oferta de financiamentos imobiliários para esses imóveis.
No segmento de Imóveis Prontos, as empresas que tiverem marcas reconhecidas, maior presença física, através de filiais espalhadas por seu local de atuação, com ferramentas eficientes via internet e grande força de vendas deverão se destacar.
Mercado de crédito imobiliário
A construção de um imóvel deixou de ser um simples ativo imobilizado para se tornar um exemplo de mobilização de ativos para lastrear operações financeiras sofisticadas, seja na valorização de papéis empresariais na bolsa de valores ou, como preferem os que estão mais avançados no conceito de Real Estate, na garantia da remuneração de investimentos em recebíveis e fundos imobiliários.
Iniciou-se, há pouco tempo, uma série de atividades com o objetivo de implementar o mercado brasileiro de securitização imobiliária, buscando a integração do mercado de capitais com as operações de crédito do mercado imobiliário.
Em 2002, a Brazilian Capital surgiu com a missão de atuar como uma Companhia de Gestão de Investimentos Imobiliários. Seu papel é o de atuar como consultora e gestora de investimentos, tendo sido responsável em parceria com a Hedging Griffo, pelo lançamento do primeiro Fundo de Investimento em Participações (FIP), do país, para incorporações residenciais no mercado brasileiro.
A partir daí todo dia aparece uma novidade na área financeira, semana passada a Caixa Econômica Federal criou um produto de financiamento para ser comercializado dentro das imobiliárias, transformando as imobiliárias em correspondentes bancários – como são as casas lotéricas hoje em dia; nesta quarta feira o governo aprovou uma nova modalidade de crédito consignado para compra de imóvel.
O mercado brasileiro de crédito imobiliário representa, atualmente, um pouco mais de 2% de todo o crédito concedido em relação ao PIB. Sua possibilidade de crescimento é percebida quando se compara aos outros países do mundo, aonde chega a média de 50%. Na América Latina, em países como o México e Chile, o crédito imobiliário chegou o ano passado a 9% e 13%, respectivamente.
Várias entidades de classe do setor acreditam que até 2015 a relação deva chegar aos 10% do PIB, o que significará multiplicar por quatro o tamanho do mercado atual de crédito.
Novas modalidades de seguros imobiliários estão sendo estudadas pelo Ministério da Fazenda, a Superintendência de Seguros Privados (Susep), a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) e o Banco Central (BC). O objetivo é dar mais garantia ao financiamento de imóveis.
Sistema de Franchising
O sistema de franchising não para de evoluir no Brasil, cresceu 15% em 2007, movimentou quase R$ 50 bilhões e criou cerca de 11 mil novos postos de trabalho – totalizando 664 mil empregos. Para 2008, a ABF – Associação Brasileira de Franchising relatou que o crescimento do franchising foi de 24,48% no primeiro trimestre, e que a previsão de crescimento devera suplantar a previsão inicial de 15% para o faturamento, variação entre 2% e 3% no número de redes e de 3% a 5% no total de unidades.
Uma conjugação de fatores está impulsionando o Franchising Brasileiro: estabilidade de moeda , redução dos juros, combinada ao aumento do poder de compra do brasileiro, que torna o investimento em novos negócios mais atrativo e seguro; a sofisticação do consumidor, que passa a exigir das empresas uma confiabilidade que somente negócios formatados e em rede tem condições de propiciar. As redes de franquia conseguem lidar melhor com a forte concorrência no mercado e, assim, reduzir os riscos de insucesso e, ainda, fazer face aos crescentes gastos em publicidade e divulgação.
De acordo o jurista Luiz Felizardo Barroso, o contrato de franquia “agrega em uma só relação obrigacional bilateral uma licença ou cessão para uso de marca, uma transferência de patente, de tecnologia ou métodos (know-how) ou mesmo um segredo de negócios, eventualmente um contrato de distribuição exclusiva, um mandato, uma representação comercial e mais modernamente um comodato (imóvel, ponto comercial ou móveis para suporte da atividade franqueada)”.
Com ele concordam Fabio Ulhoa Coelho, Adalberto Simão Filho, Rubens Requião, Arnaldo Rizzardo, e Caio Mario da Silva Pereira entre outros. E ainda acrescentam que o sistema chamado de “Redes Imobiliárias” e a franquia têm em comum um elemento: a distribuição, e que o contrato de franquia permite que se vá muito além.
No contrato de franquia são imprescindíveis outros elementos, que inexistem no contrato de Redes Imobiliárias, que fará com que o estabelecimento do franqueado a imagem e semelhança dos demais componentes da rede, seguindo um projeto que visa à uniformização, para melhor identificação comercial.
O franqueador assume, dentre outras, as seguintes obrigações: assessorar o franqueado na instalação da empresa, prestar assistência integral e contínua através de cursos e treinamentos; assessorá-lo na publicidade, promoção e lançamento de produtos ou serviços, sem, no entanto, contrair obrigações de resultado mantendo a autonomia entre as partes.
A profissionalização do franchising é cada vez maior, tanto que no ano passado foi criado o grupo Franchising Ventures o primeiro consolidador de franqueadores do mercado brasileiro. Ele cria, desenvolve e compra outras marcas e empresas franqueadoras. A Central de Franquias é encarregada da gestão da rede de franquias em todas as empresas franqueadoras que participam do grupo, atendendo hoje mais de 450 franquias espalhadas pelo Brasil, México, Espanha e Portugal. Atualmente fazem parte do grupo as empresas Nobel, Sapataria do Futuro, Lavanderia do Futuro, Costura do Futuro, Nobex, Centro Britânico, Zastras, Café Donuts e Franquia Imóveis.
A Franquia na área imobiliária!
Nos países em que o mercado imobiliário serviu como base de desenvolvimento, as empresas imobiliárias usaram o franchising como a sua maior estratégia de crescimento.
Além das vantagens de crescimento apontadas antes, a outra razão para impulsionar o franchising é que ele irá atender, com o crescimento futuro da demanda atual de financiamento, a necessidade de introduzir treinamentos constantes para os corretores, criada pelo próprio dinamismo do mercado imobiliário – com a mutação do perfil de clientes, linhas de crédito e técnicas de vendas. Os corretores além de venderem precisaram ficar atentos às atividades de pós venda, criando respeito pelo consumidor. O franchising, no Brasil, tem sido o melhor instrumento de educação continuada, uma vez que está sempre a procura da busca da excelência.
Nos Eua existem hoje mais de 100 franqueadores com mais de 200.000 unidades franqueadas, que representam 49% do número de todas as agências imobiliárias. Na Inglaterra, os franqueados representam 38% das agências, na França 32%, em Portugal e Espanha 15%.
Na Espanha, o mercado imobiliário serviu como base do desenvolvimento do país nos últimos anos. O crédito desse setor saltou de 19% para 46% do PIB. E desde 1997 formaram-se 30 redes de franquias no setor com mais de 3.500 unidades em funcionamento.
Celso Petrucci, diretor executivo do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), acredita que com a classificação do Brasil como “investment grade” obrigarão as imobiliárias brasileiras a se fortalecerem no segmento de Imóveis Prontos se não acabarão por perder o mercado para as empresas estrangeiras, principalmente americanas, portuguesas e espanholas, que andam de olho no Brasil e que atuam sob a estratégia do franchising.
Assim sendo o franchising imobiliário como modelo de negócio, que já é sucesso no mundo, tem muito para crescer no Brasil.
Vantagens para entrar no projeto: FRANQUIA IMÓVEIS
Sistema Atual de Trabalho: As pessoas que abrirem imobiliárias sob o sistema terão o total domínio do ciclo do negócio, conhecendo quem são seus prospects, os suspects, sabendo como conquistar e manter o cliente.
Expansão: As imobiliárias poderão expandir mais rapidamente o número de unidades para seus produtos e serviços,
Padronização das Unidades: Como o franqueador assume, dentre outras, as seguintes obrigações: assessorar o franqueado na instalação da empresa, prestar assistência integral e contínua através de cursos e treinamentos ; assessorá-lo na publicidade, promoção e lançamento de produtos ou serviços sem no entanto contrair obrigações de resultado, mantendo a autonomia entre as partes, criando no segmento de Imóveis Prontos as condições necessárias para dominá-lo.
Consolidação Territorial: o sistema de franquias permite uma consolidação territorial mais rápida e mais consistente. Ser franqueado dá mais status, existe mais apoio da mídia e comunidade.
Fortalecimento da Marca: isso ocorre através de uma imagem corporativa, uma vez que a capilaridade de uma rede é um dos fatores que valorizam uma empresa no mercado. No esquema chamado de “Rede de imobiliárias” não permite que a imagem corporativa seja divulgada com eficiência, até por que muitos processos não são nem padronizados.
Gestão empresarial: A Franqueadora estabelece um
sistema de franquias baseado na parceria de negócios a partir da adesão do franqueado ao sistema. Com isso, o franqueado recebe todo o know-how e a tecnologia necessários para a operação e gestão do seu negócio próprio no ramo imobiliário. A franqueadora repassará ao franqueado todo o treinamento necessário para a formação de bons corretores.
O
investimento para o franqueado é muito rentável, estudos demonstram que um franqueado tem uma performance de 30% a 40% maior que a de uma filial própia. Os estudos dos resultados financeiros de uma franquia demonstram um ótimo retorno.
“Aproveite a oportunidade e assuma a liderança imobiliária na sua região aderindo a Franquia Imóvel, antes que seu concorrente o faça, mais informações contate Renato Ticoulat Neto (renatoticoulat@franquiaimoveis.com.br) – tel.: 3706 1450”.
